風(fēng)雨飄搖的祖遺房屋

發(fā)表時(shí)間： 2018-03-08 15:39 來源：平臺(tái)管理 　　

鄧氏家族于清朝同治年間購買了一套房屋，一百多年來，這套房屋見證了世事的滄桑變化，也見證了人間的悲歡離合。一百多年后的今天，鄧氏家族的后人們卻為了這套房屋，起了紛爭……

百年老屋的演變

位于原清遠(yuǎn)城上廓第二街七組第XX號(hào)房屋系鄧氏家族于清朝同治七年通過購買所得的祖遺房屋。1951年廣東省人民政府核發(fā)了該房屋的契證，將房屋登記在了鄧氏家族的長子名下。1982年，鄧氏家族的男性后人在族中兄弟、老街坊以及街道負(fù)責(zé)人的見證下，簽訂一份《分屋協(xié)定書》，約定將前述祖遺房屋（已演變成清遠(yuǎn)清城上廓街XX號(hào)）一分為二，前屋為鄧某才、鄧某璇、鄧某骍所有，后屋為鄧某盛所有。1983年，原清遠(yuǎn)縣城鎮(zhèn)建設(shè)委員會(huì)審批同意鄧某才在上廓街XX號(hào)新建（修建）房屋，清遠(yuǎn)縣人民政府并對(duì)經(jīng)鄧某才改擴(kuò)建后的祖遺房屋的前屋部分核發(fā)廣東省房產(chǎn)所有證，證上載明所有權(quán)人為鄧某才、鄧某骍、鄧某璇，權(quán)利來源為祖遺。1990年2月，清遠(yuǎn)市房地產(chǎn)管理處對(duì)該房屋換發(fā)新產(chǎn)權(quán)證號(hào)，證上載明該房屋為鄧某才、鄧某璇、鄧某骍三人共有，各占有1/3份額，權(quán)利來源為繼承、改建?，F(xiàn)該房屋仍登記在鄧某才、鄧某骍、鄧某璇名下。2002年，這座在風(fēng)雨中飄搖了一百多年的老房子因?yàn)槌鞘懈脑毂徽魇詹疬w，并回遷了三套住宅以及一間商鋪，回遷的房屋均由鄧某才在使用和管理，其為此支付了19200元的差價(jià)款。

兄弟鬩于墻

鄧某璇認(rèn)為，祖遺房屋系其與鄧某才、鄧某骍三人共有，因此回遷的住宅和商鋪其也應(yīng)該占有三分之一，但是其多次通過多種方式與鄧某才協(xié)商辦理產(chǎn)權(quán)登記，對(duì)方都不予配合，為此鄧某璇向法院提起分家析產(chǎn)之訴，請(qǐng)求鄧某才將回遷的一套住宅以及商鋪的三分之一登記到其名下，并支付相應(yīng)的租金。

鄧某才則認(rèn)為，本案應(yīng)依法追加其他繼承人作為第三人參加訴訟。因?yàn)槭墚?dāng)時(shí)“由長子或兒子作為代表繼承遺產(chǎn)”的傳統(tǒng)思想影響，祖遺房屋是只由兒子繼承，但實(shí)際上應(yīng)依法按法定繼承處理，由全部繼承人來繼承，因此本案應(yīng)為繼承糾紛，并非簡單的分家析產(chǎn)糾紛，應(yīng)追加其他繼承人參加訴訟。另外，涉案拆遷房屋并非祖遺房屋，原清遠(yuǎn)縣上廓街XX號(hào)的祖遺房屋早已在1982年的特大洪水中滅失，涉案拆遷房屋是由鄧某才一房出資重建的，與原告無關(guān)。1990年原清遠(yuǎn)市房地產(chǎn)管理處在頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證號(hào)時(shí)錯(cuò)誤登記了鄧某璇、鄧某骍的占有份額，不能作為認(rèn)定房屋產(chǎn)權(quán)人的依據(jù)。鄧某才還認(rèn)為，即使原告等人有權(quán)分得涉案回遷房屋，也僅能就祖遺房屋的一層分割，且理當(dāng)向其作出適當(dāng)補(bǔ)償。

一審審理

焦點(diǎn)1  是繼承還是分家析產(chǎn)？

法院受理后，首先依法追加了鄧某骍作為第三人參加訴訟。法院認(rèn)為，本案中鄧氏家族的祖遺房屋，不論是1951廣東省人民政府頒發(fā)契證，將房屋登記在鄧氏家族的長子名下，還是1982年由鄧某才、鄧某璇、鄧某骍與鄧某盛經(jīng)協(xié)議各自分得祖遺房屋的前后部分，上述既定事實(shí)，符合當(dāng)時(shí)遺產(chǎn)繼承傳男不傳女的傳統(tǒng)風(fēng)俗習(xí)慣，一直以來亦無人對(duì)此提出異議。而繼承權(quán)男女平等的原則是1985年施行的《繼承法》才確立，不宜追溯至房屋購買時(shí)的清朝，更不宜追溯至解放后已經(jīng)人民政府確權(quán)的時(shí)期。因此，從尊重既定事實(shí)和傳統(tǒng)風(fēng)俗習(xí)慣角度出發(fā)，本案應(yīng)定性為分家析產(chǎn)糾紛，對(duì)于被告認(rèn)為應(yīng)按法定繼承來處理的抗辯意見不予采納，對(duì)于其要求追加其他繼承人作為第三人的請(qǐng)求，亦不予采納。

焦點(diǎn)2  是否是按份共有？

法院認(rèn)為，本案中，從涉案房屋的歷史變遷來看，原祖遺房屋在族中兄弟以及老街坊、街道負(fù)責(zé)人的見證下，已由鄧氏家族的男性后人，即鄧某才、鄧某璇、鄧某骍和鄧某盛分別繼承了房屋的前后部分。對(duì)于分得的祖遺房屋前部分，鄧某才于1982進(jìn)行了改擴(kuò)建，并經(jīng)人民政府確權(quán)登記在了鄧某才、鄧某璇和鄧某骍名下(權(quán)利來源為祖遺)。之后換發(fā)新證時(shí)，該房依然登記在該三人名下（所有權(quán)來源為繼承改建）涉案房屋系由鄧某才、鄧某璇以及鄧某骍共同繼承，且已經(jīng)人民政府兩次確權(quán)確認(rèn)，因此涉案房屋無疑應(yīng)為鄧某才、鄧某璇與鄧某骍三人共有。但是三人各自占有的份額并不能簡單地以產(chǎn)權(quán)證上載明的各自1/3為準(zhǔn)，而應(yīng)考慮房屋的新建、翻修、翻建、改擴(kuò)建等情況以及一直以來對(duì)房屋進(jìn)行維修、保養(yǎng)、管理等義務(wù)的權(quán)利人的利益。鄧某璇與鄧某骍一直以來沒有在訟爭房屋居住，也未對(duì)訟爭房屋有任何貢獻(xiàn)，隨著幾十年時(shí)間的過去以及訟爭房屋的不斷變遷，同時(shí)考慮鄧某才對(duì)訟爭房屋的貢獻(xiàn)，鄧某璇與鄧某骍基于祖遺繼承在訟爭房屋中的利益已隨著歲月的流逝而不斷稀釋。訟爭房屋從磚木結(jié)構(gòu)的祖遺房屋演變至三層磚混結(jié)構(gòu)的被拆遷房屋，是基于鄧某才不斷的新建、翻修、翻建以及改擴(kuò)建而來。但由于原祖遺房屋、改擴(kuò)建后房屋或被拆遷房屋均已滅失，不復(fù)存在，事實(shí)上已無法通過評(píng)估鑒定等方式測(cè)定原祖遺房屋或鄧某才改擴(kuò)建的部分在被拆遷房屋價(jià)值中所占比例。結(jié)合房屋的歷史變遷情況、最終被拆遷房屋的面積情況、鄧某才的改擴(kuò)建和維護(hù)管理裝修出租的情況以及回遷房屋現(xiàn)在的使用情況等，從便于生活使用、減少摩擦等因素綜合考慮，本院認(rèn)為應(yīng)由鄧某才分得一套住宅以及回遷商鋪，由鄧某璇和鄧某骍各自分得一套回遷住宅為宜。至于原告要求被告協(xié)助其辦理過戶手續(xù)及支付租金的請(qǐng)求，因回遷房屋無法辦證并非被告不配合所致，而租金已在上述分割過程中予以考慮，故都不予以支持。    

二審維持原判

宣判后原告鄧某璇不服提起了上訴，清遠(yuǎn)市中級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，關(guān)于房屋的真正權(quán)屬份額應(yīng)如何確定的問題。鄧某璇上訴主張應(yīng)按1990年清遠(yuǎn)市房地產(chǎn)管理處對(duì)涉案房屋換發(fā)產(chǎn)權(quán)證上載明的鄧某才、鄧某璇、鄧某骍各三分之一為準(zhǔn)予以確定并分配，其主要法律依據(jù)為《中華人民共和國物權(quán)法》第九條第一款“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”的規(guī)定。對(duì)此，從《中華人民共和國物權(quán)法》第九條規(guī)定的法理及立法目的看，《中華人民共和國物權(quán)法》第九條規(guī)定確立了我國不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記公信效力規(guī)則及權(quán)利推定效力規(guī)則，但同時(shí)亦規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)登記的例外。可見，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的權(quán)利推定效力只是法律上的推定，并非絕對(duì)的不可推翻。在相關(guān)當(dāng)事人提出相反證據(jù)時(shí)，是可以推翻這種推定，從而維護(hù)事實(shí)上的真正不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)權(quán)屬。依照《中華人民共和國物權(quán)法》第三十條“因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力”的規(guī)定，當(dāng)事人可以基于合法拆建改造房屋的事實(shí)行為使得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)產(chǎn)生法律效力，且該種效力可以推翻權(quán)利證書上記載的權(quán)利推定效力。因此，鄧某璇主張應(yīng)嚴(yán)格按照產(chǎn)權(quán)證書上載明的份額為準(zhǔn)予以確定并分配，法律依據(jù)并不足夠充分。法院進(jìn)一步認(rèn)為，人民法院審理分家析產(chǎn)糾紛案件，應(yīng)當(dāng)充分保護(hù)民事主體的合法權(quán)益，對(duì)共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割時(shí)，應(yīng)依據(jù)相關(guān)協(xié)議并考慮共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)貢獻(xiàn)的大小，兼顧適當(dāng)照顧共有人生產(chǎn)、生活等實(shí)際需要的情況公正處理。從案件的事實(shí)反映，鄧某才一直對(duì)涉案房屋進(jìn)行維護(hù)管理，防止涉案房屋因年久而滅失、損毀，并于1982年對(duì)涉案房屋進(jìn)行了改擴(kuò)建，投入了大量人力物力，使得涉案房屋在被拆遷時(shí)獲得了更多的補(bǔ)償。因此，一審法院綜合考慮以上因素，從而判定由鄧景才分得一套住宅及回遷商鋪，鄧某璇和鄧某骍各自分得一套回遷住宅，并無明顯不當(dāng)，依法予以支持，并據(jù)此判決駁回上訴，維持原判。（童偉娟、黃馨、麥煥瓊）

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